Das Anordnungsrecht beim Bauvertrag — § 650b BGB

Worum es geht

Bauprojekte sind dynamisch. Der Besteller möchte Änderungen im Bau-Soll vornehmen — andere Materialien, zusätzliche Räume, geänderte Ausstattung. Das Anordnungsrecht nach § 650b BGB seit der Bauvertragsreform 2018 regelt, wie solche Änderungen einseitig durchgesetzt werden können.

Zwei Anordnungsarten

1. Anordnung des Bestellers (§ 650b Abs. 1 BGB)

Der Besteller kann anordnen:

• Eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs (z.B. anderes Material, andere Bauausführung).
• Eine Änderung, die zur Erreichung des Werkerfolgs notwendig ist (z.B. unerwarteter Untergrund erfordert andere Fundamentierung).

2. Verweigerungsrecht des Unternehmers

Der Unternehmer kann eine Änderung des Werkerfolgs verweigern, wenn ihm die Ausführung unzumutbar ist. Maßgeblich:

• Sein Betrieb auf die ursprüngliche Aufgabe ausgerichtet
• Erforderliches Spezialwissen oder Material nicht zugänglich
• Erheblicher Mehraufwand

Notwendige Änderungen muss er hingegen ausführen — Verweigerung nur bei Unzumutbarkeit (sehr enge Auslegung).

Die 30-Tage-Einigungsfrist

Verlangt der Besteller eine Änderung, müssen die Parteien 30 Tage Zeit haben, sich über die Vergütung der Mehrleistung und ggf. zeitliche Folgen zu einigen. Erst nach Ablauf dieser Frist greift das einseitige Eigenanordnungsrecht.

Während der Verhandlungsphase soll der Unternehmer die Mehrleistung nicht ausführen — es sei denn, die Verzögerung wäre für den Besteller untragbar.

Eigenanordnung nach Fristablauf

Kommt keine Einigung zustande, kann der Besteller die Anordnung in Textform erteilen — und sie wird dann verbindlich. Der Unternehmer muss die Mehrleistung ausführen, wenn nicht ausnahmsweise Unzumutbarkeit gegeben ist.

Vergütungsanpassung nach § 650c BGB

Wird eine Änderung wirksam angeordnet, erhöht sich die Vergütung nach klaren Regeln:

Berechnungsmaßstab

• Tatsächlich erforderliche Kosten der Mehrleistung — Material, Lohn, Fremdleistungen.
• Zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten und Wagnis (typisch 15–20 %).
• Zuzüglich Gewinnzuschlag (typisch 5–10 %).

Vorschussregelung

Auf Verlangen kann der Unternehmer 80 % einer im Angebot ausgewiesenen Vergütungsanpassung als Vorschuss erhalten. Damit muss er nicht in Vorleistung gehen, wenn er ein verlässliches Angebot gemacht hat.

Die finale Abrechnung erfolgt nach Fertigstellung anhand der tatsächlichen Kosten. Mehrkosten werden nachgefordert, Minderkosten erstattet.

Streit über die Vergütungsanpassung

Können sich die Parteien nicht über die Vergütung einigen, geht der Streit vor das ordentliche Gericht. Bis zur Klärung gilt aber:

• Der Unternehmer muss die angeordnete Mehrleistung ausführen (sofern nicht unzumutbar).
• Vorschuss in Höhe von 80 % auf die im Angebot ausgewiesene Anpassung wird gewährt.
• Im Streitfall entscheidet das Gericht nach den tatsächlichen Kosten.

Schriftform und Dokumentation

Die Anordnung ist in Textform zu erteilen. E-Mail mit klarer Identifizierung reicht aus. Mündliche Anordnungen sind nicht wirksam — sie wären zwischen den Parteien beweismäßig schwer zu fassen.

Der Unternehmer sollte:

• Die Anordnung schriftlich bestätigen.
• Mehrkostenangabe schriftlich erstellen.
• Bei Verhandlung über Vergütung Verhandlungsprotokolle erstellen.
• Bautagebuch führen.

Sonderfall: Anordnung beim Verbraucherbauvertrag

Auch beim Verbraucherbauvertrag gilt § 650b BGB. Wichtig: Der Verbraucher hat zusätzlichen Schutz — Abschlagszahlungen sind auf 90 % gedeckelt, Vergütungsanpassungen müssen klar dokumentiert sein.

Sonderfall: VOB/B-Vertrag

Bei VOB/B-Verträgen gelten die Sonderregelungen des § 1 Abs. 3 und 4 VOB/B. Hier:

• Anordnung des Bestellers wird unmittelbar bindend (kein 30-Tage-Verfahren).
• Vergütungsanpassung nach § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B — auf Basis der ursprünglichen Vertragspreise und der Mehrkosten.
• Bedenkenhinweispflicht des Unternehmers nach § 4 Abs. 3 VOB/B.

BGH VII ZR 92/20 (09.11.2023): Auch im VOB/B-Vertrag gilt die Bedenkenhinweispflicht — der Unternehmer muss auf erkennbare Mängel des Bau-Solls hinweisen, wenn sie das Werkergebnis beeinträchtigen können.

Was Sie als Besteller tun sollten

1. Anordnung schriftlich verfassen — klar formuliert, was geändert werden soll.
2. 30 Tage Verhandlungsfrist nutzen — Vergütungsangebot einholen, ggf. zwei Vergleichsangebote.
3. Bei Einigung: Nachtrag schriftlich vereinbaren — klare Vergütung, Ausführungstermin.
4. Bei Nicht-Einigung: Eigenanordnung in Textform erteilen.
5. Vorschuss-Frage klären: 80 % auf nachvollziehbares Angebot.
6. Bautagebuch führen — alle Anordnungen, Ausführungen, Mehrkosten dokumentieren.
7. Schlussabrechnung prüfen: Mehrkosten plausibel, mit Belegen.

Was der Unternehmer beachten muss

1. Bei Anordnung: Sofortige schriftliche Bestätigung mit Vergütungsangebot.
2. Verhandlungsprotokolle erstellen.
3. Bei Eigenanordnung: 80%-Vorschuss verlangen, falls Angebot vorgelegt.
4. Mehrkosten lückenlos dokumentieren — Stundenzettel, Materialrechnungen.
5. Bei unzumutbaren Anordnungen: schriftliche Verweigerung mit Begründung.